Immobilienkauf ohne Trauschein

Auch Paare ohne Trauschein können gemeinsam eine Immobilie erwerben. Dabei sollten sie im Vorfeld einige Fragen klären und sich gegenseitig absichern – für den Trennungsfall, aber auch für einen möglicherweise eintretenden Erbfall.

Für die Finanzierung einer Immobilie ist es dem Kreditinstitut nicht wichtig, ob die Kreditnehmer verheiratet sind oder nicht. Falls es aber zu einer Trennung kommen würde oder zu einem Erbfall, sind die zu Lebzeiten getroffenen Vereinbarungen relevant – oder falls keine getroffen wurden, gibt es möglicherweise ein böses Erwachen.

Eigentumsanteile klären

Durch Beteiligung an der Finanzierung oder am Bau wird man nicht automatisch (Mit-)Eigentümer. Nur wer im Grundbuch eingetragen ist, ist tatsächlich Eigentümer des Hauses oder der Wohnung. Stehen beide Partner im Grundbuch, steht auch beiden per Gesetz das Nutzungsrecht an der Immobilie zu. Aber sie sind nicht automatisch je zur Hälfte Eigentümer. Wer mehr Erspartes oder mehr Arbeit investiert hat, dem können auch mehr als 50 Prozent der Immobilie gehören. Die Anträge ans Grundbuchamt können also ein anderes Beteiligungsverhältnis aufweisen.

Wer steht im Grundbuch?

Steht nur ein Partner im Grundbuch, etwa weil er das Haus geerbt hat, sollte der andere umsichtig sein, wenn er etwa die Sanierung mitfinanziert. Die Zahlung allein sichert allerdings noch keine Eigentumsansprüche.

Was passiert im Trennungsfall?

Mit der Hochzeit geraten Paare, wenn kein Ehevertrag vorliegt, automatisch in den gesetzlichen Güterstand, die Zugewinngemeinschaft: Jeder behält sein Eigentum und alles, was er oder sie in der Ehe erwirtschaftet. Im Falle der Trennung werden die jeweiligen Vermögenszuwächse, die während der Ehe entstanden sind, ausgeglichen. Die Beziehung zwischen unverheirateten Partnern hingegen ist gesetzlich gar nicht geregelt. Trennt sich das Paar später, gibt es keine Ausgleichsansprüche in Bezug auf das Vermögen. Klar sind allerdings die Vorschriften in Bezug auf Kauf- oder Darlehensverträge: Wer unterschreibt, muss haften. Da liegt ein hohes Streitpotenzial, denn auch wenn einer der beiden auszieht, bleibt seine Haftung für gemeinsam unterschriebene Kredite bestehen. Können sich die Ex-Partner nicht einigen, wie mit der Immobilie zu verfahren ist, bleibt oft nur eine Zwangsversteigerung.

Regelung durch individuellen Partnerschaftsvertrag

Sicherheit schaffen kann daher ein im Vorfeld abgestimmter Partnerschaftsvertrag. Dieser regelt individuell, wer im Trennungsfall zunächst im Haus oder in der Wohnung bleiben darf, wer die Schulden übernimmt, wer ein Vorkaufsrecht hat oder wie bei Verkauf der Erlös aufzuteilen ist. Eine solche Vereinbarung bedarf regelmäßig der notariellen Beurkundung. Wer das nicht will, kann mit seinem Partner eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingehen. Hierzu wird ein Gesellschaftsvertrag vereinbart, der Rechte und Pflichten der Beteiligten untereinander regelt.

Unbedingt den Erbfall regeln

Niemand beschäftigt sich gern mit dem eigenen Tod. Aber in dem Fall einer gemeinsamen Immobilienanschaffung sollten die Paare das eigene Ableben unbedingt miteinander besprechen und Vorsorge treffen, sonst kann es für den überlebenden Partner ein böses Erwachen geben. Denn auch wenn die Partnerschaft lebenslang hält: Unverheiratete Partner beerben sich nicht automatisch gegenseitig. Sind aus der Beziehung Kinder hervorgegangen und gibt es kein Testament, so sind diese die Alleinerben. Gibt es keine gemeinsamen Kinder, muss sich der Überlebende mit den Verwandten des Verstorbenen auseinandersetzen. Im Zweifelsfall haben die das Recht, den nicht ehelichen Partner vor die Tür zu setzen. Abhilfe schafft nur ein notarielles Testament, in dem der Überlebende die Immobilie erbt oder zumindest ein lebenslanges Wohnrecht erhält. Die Partner können auch einen Erbvertrag vor einem Notar errichten. Ein einfaches gemeinsames Testament geht hingegen nicht, dies können nur Verheiratete wirksam aufsetzen.

Problem Erbschaftsteuer

Selbst im Falle des Erbes steht der überlebende Partner oft vor einem neuen großen Problem: Der Freibetrag für den unverheirateten Partner beträgt lediglich 20.000 Euro. Das ist nicht viel im Falle einer geerbten Immobilie. Alles über diesen Freibetrag hinaus wird mit 30 Prozent oder mehr besteuert. Die Erbschaftsteuer kann man sich damit leider nur selten leisten. Das Haus muss dann i.d.R. verkauft werden, um diese Steuer zahlen zu können. Fazit: Im Todesfall sind verheiratete Paare grundsätzlich besser gestellt vor dem Finanzamt, da sie hohe Freibeträge haben und somit oft keine Erbschaftsteuer anfällt.