Mietanpassung bei coronabedingter Geschäftsschließung

Wer coronabedingt sein Geschäft vorübergehend schließen musste, hatte meist massive Umsatzausfälle. Muss dennoch die volle Miete für die Geschäftsräume gezahlt werden?

Das Problem

Viele Einzelhändler waren in den Jahren 2020 und 2021 von behördlich verfügten mehrwöchigen Schließungen ihrer Ladenlokale betroffen. Mit diesen Geschäftsschließungen sollte eine Kontaktbeschränkung erreicht und so die Verbreitung des Corona-Virus eingedämmt werden. Wer als Unternehmer sein Geschäft in gemieteten Räumen betreibt, steht damit – genauso wie der jeweilige Vermieter – vor der Frage, ob für die Zeit, in der das Ladenlokal geschlossen bleiben musste, die volle Miete zu zahlen ist, oder ob sie gekürzt werden kann und gegebenenfalls um wieviel.

Diese Frage hat mittlerweile auch die Rechtsprechung beschäftigt, und das höchste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof in Karlsruhe, hat dazu im Januar dieses Jahres eine Grundsatzentscheidung gefällt (BGH, Urteil vom 12.01.2022, Aktenzeichen XII ZR 8/21).

Keine pauschalierte Lösung

Auch im Mietrecht gilt der Grundsatz pacta sunt servanda – Verträge sind einzuhalten. Das Bürgerliche Gesetzbuch eröffnet aber in § 313 die Möglichkeit der Vertragsanpassung, wenn sich Umstände, die zu den Grundlagen des Vertrages gehören, nach Vertragsschluss verändert haben und die beteiligten Parteien den Vertrag so nicht geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, und wenn einer Vertragspartei das Festhalten am Vertrag unter Berücksichtigung der konkreten Umstände des Einzelfalles und unter Berücksichtigung der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung nicht zugemutet werden kann.

Eine solche Störung der Geschäftsgrundlage hat der Bundesgerichtshof bei coronabedingten Geschäftsschließungen im Grundsatz anerkannt, denn Mieter und Vermieter durften darauf vertrauen, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen während der Vertragslaufzeit nicht wesentlich ändern würden, was durch die Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung aber eingetreten ist.

Eine klare Absage hat das Gericht aber einer pauschalierten Lösung erteilt, bei der die Miete für den Zeitraum der hoheitlich angeordneten Schließung ohne genaue Fallanalyse um einen festen Prozentsatz – zum Beispiel auf die Hälfte – herabgesetzt wird. Eine solche pauschale Mietminderung würde nämlich dem Erfordernis der vom Gesetz vorgeschriebenen einzelfallbezogenen Prüfung, ob das Festhalten am Vertrag für eine Vertragspartei unzumutbar geworden ist, nicht genügen.

Diese Aspekte muss die Reduzierung der Miete berücksichtigen

Der Bundesgerichtshof verlangt, dass in jedem Einzelfall geprüft wird, ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Mietvertrag tatsächlich unzumutbar ist und – sollte das der Fall sein – welche wirtschaftlichen Einbußen er durch die Pandemiebekämpfungsmaßnahmen konkret erlitten hat.

Einzelfallprüfung bedeutet dabei auch: Hat ein Mieter mehrere Ladenlokale angemietet, ist die Situation für jedes einzelne Ladenlokal getrennt zu analysieren. Eine „Konzernbetrachtung“ ist nicht zulässig.

Folgende Aspekte sind nach der Entscheidung der Karlsruher Richter zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen:

schließungsbedingter Umsatzrückgang des Mieters im jeweiligen Geschäftslokal,
Maßnahmen, die der Mieter getroffen hatte, um Verluste aufgrund der Geschäftsschließung zu vermindern,
finanzielle Zuwendungen, die der Mieter staatlicherseits zum Ausgleich pandemiebedingter Nachteile erhalten hat,
Leistungen, die der Mieter aus einer Betriebsschließungs- oder Betriebsunterbrechungsversicherung bezogen hat,
Geschäftslage des Mieters im übrigen Geschäftsjahr,
wirtschaftliche Interessen des Vermieters.

Nicht in die Abwägung einzubeziehen sind staatliche Unterstützungsleistungen, die in Form eines Darlehens gewährt wurden, weil der Mieter hier keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erhält.

Wer als Mieter eine Anpassung der Miete wegen behördlich verfügter Geschäftsschließung erreichen möchte, muss seine Umsatzausfälle und die Kompensationsleistungen, die er von dritter Seite erhalten hat, detailliert offenlegen.