Vermietung: Rechte und Pflichten

Regelmäßige Einnahmen und Steuervorteile machen eine Vermietung finanziell attraktiv. Doch haben Vermieter auch Pflichten.

Wer eine Immobilie erbt, die eigene nicht selbst nutzen kann oder möchte oder eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, kann sie vermieten. Dazu sollte man aber einiges wissen.

Vermietung vorbereiten

Ist ein Vermieter gefunden, muss ein Vertrag abgeschlossen werden. Eine bestimmte Form ist dafür nicht vorgeschrieben. Aktuelle Musterverträge lassen sich im Netz finden – zum Beispiel bei Eigentümerverbänden wie Haus und Grund. Sinnvoll kann es sein, die Hausordnung als Anhang in den Vertrag aufzunehmen. Spätestens bei der Vertragsunterzeichnung muss ein Energie- oder Bedarfsausweis vorliegen.

Um Mietnomaden vorzubeugen ist es sinnvoll, eine Bonitätsauskunft vom Mietinteressenten einzufordern, den aktuellen Wohnsitz zu prüfen und eventuell den Vorvermieter zu kontaktieren. Werden etwa bei der Selbstauskunft bewusst falsche Angaben gemacht, ist das ein Grund für eine fristlose Kündigung.

Eine gewisse Sicherheit vor Mietausfällen oder Schäden bietet eine Kaution. Verlangt werden können maximal drei Nettokaltmieten. Die Summe muss separat beispielsweise auf einem Mietkautionskonto mit Zinsen angelegt werden.
Der Vermieter hat grundsätzlich kein Recht, einen Schlüssel einzubehalten. Wünscht er dies für Notfälle, geht das nur mit Zustimmung des Mieters. Grundsätzlich darf er die Wohnung betreten. Dafür benötigt er aber das Einverständnis des Mieters. Wenn Reparaturen, Besichtigungen mit potenziellen Nachmietern anstehen oder der Verdacht auf Missbrauch der Mietsache besteht, kann eine Begehung erforderlich sein. Ansonsten darf der Vermieter alle fünf Jahre ohne besonderen Grund die Wohnung zu einer Routinekontrolle besichtigen.

Mieterhöhungen sind nur im Rahmen der Mietpreisbremse und der Kappungsgrenze möglich. Nach einer Modernisierung können Vermieter die Jahres­miete um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungs­kosten erhöhen. Sie darf deshalb aber inner­halb von sechs Jahren höchs­tens um 3 Euro je Quadrat­meter und Monat steigen.

Vermieterpflichten

Vermieter haben einige Pflichten. Ist im Mietvertrag eine Umlage der Nebenkosten vereinbart, ist der Vermieter verpflichtet, mindestens einmal im Jahr eine Aufstellung über die Betriebskosten zu machen und diese mit den geleisteten Vorauszahlungen zu verrechnen. Spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss das Schreiben dem Mieter vorliegen.

Der Vermieter muss dafür Sorge tragen, dass die Immobilie instandgehalten wird und gefahrlos sowie vertragsgemäß genutzt werden kann. Maßgeblich dafür ist der Zustand zum Zeitpunkt des Mietvertrags. Reparatur- und Instandhaltungskosten müssen Vermieter in der Regel selbst tragen. Unter bestimmten Umständen können sie Kosten für sogenannte Kleinreparaturen per Mietvertrag auf den Mieter übertragen.

In der Heizperiode, in der Regel von 1. Oktober bis 30. April, muss die Heizung funktionieren – auf mindestens 20 °C beheizt werden können. Nachts zwischen 23.00 und 6.00 Uhr, reichen nach der Nachtabsenkung 18 °C aus. Die Rechtslage kann sich ändern! Tiefere Temperaturen sind ansonsten ein Sachmangel der Mietwohnung und können eine Mietminderung rechtfertigen. Das Gleiche gilt bei einem Ausfall der Warmwasserversorgung oder einer mangelhaften Warmwasserversorgung, wenn etwa die Mindestwarmwassertemperatur zwischen 40 und 50 °C nicht erreicht wird.

Bis 2026 müssen Vermieter alle Heizkostenzähler ausgetauscht oder aufgerüstet haben, sodass die Zähler eine Fernablesung ermöglichen. Dann müssen Mieter monatlich eine Information zu ihrem aktuellen Verbrauch erhalten.

Vermieter sind für die Sicherheit an und in ihrer Immobilie verantwortlich. Sie haften zum Beispiel, wenn jemand auf dem vereisten Grundstück ausrutscht. Seine Verkehrssicherungspflicht wie das Räumen von Schnee kann der Vermieter per Vertrag auf die Mieter übertragen.

Versicherungen

Für Immobilieneigentümer ist eine Wohngebäudeversicherung wichtig; sie ersetzt Schäden und Mietausfälle etwa nach einem Brand oder Sturm. Gegen Schäden durch extreme Wetterphänomene schützt eine Elementarschadenversicherung. Auf eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sollten Vermieter und Eigentümergemeinschaften auf keinen Fall verzichten. Anders sieht es mit einer Vermieter-Rechtsschutzversicherung aus, sie muss nicht sein, deckt aber im Bedarfsfall Kosten juristischer Auseinandersetzungen mit Mietern oder Nachbarn ab.

Hausverwaltung

Wer sich als Vermieter nicht selbst etwa um Nebenkostenabrechnungen und Instandhaltungen kümmern möchte, kann eine Hausverwaltung beauftragen. Bei deren Auswahl sollte man neben den Kosten vor allem auf die Sachkunde achten. Zertifizierte Hausverwalter haben vor der IHK nachgewiesen, dass sie über die erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügen.

Steuervorteile

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen Vermieter mit ihrem persönlichen Steuersatz versteuern. Das gilt übrigens auch für Einnahmen aus Vermietungen über Onlineportale wie Aibnb. Dafür können sie Ausgaben, die sie für die Vermietung tätigen, als Werbungskosten absetzen. Renovierungen, die den Standard erhalten, können grundsätzlich sofort oder verteilt über bis zu fünf Jahre abgesetzt werden. Verluste dürfen mit anderen Einkünften wie etwa dem Arbeitslohn steuerlich verrechnet werden. Das Finanzamt nimmt den Ausgleich automatisch vor. Werbungskosten sind zum Beispiel Kreditzinsen, Maklerprovisionen, Grundsteuer, Reparaturen, Renovierungen, Bürokosten, Anwalts- oder Steuerberaterhonorare, das Entgelt für die Hausverwaltung sowie Anschaffungs- und Herstellerkosten.

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